שמעתם על תמ”א 38 ואתם שוקלים להיכנס לפרויקט בבניין שלכם? אולי כבר יש יזם שפנה אליכם עם הצעה מפתה? תמ”א 38 היא אחת ההזדמנויות המשמעותיות העומדות בפני בעלי דירות בבניינים ישנים, אך חשוב להבין את המשמעויות וההשלכות לפני שנכנסים לתהליך. במאמר זה נסביר בשפה פשוטה וברורה את כל מה שחשוב לדעת על תמ”א 38.
מה זו בעצם תמ”א 38 וכיצד היא יכולה לתרום לכם?
תמ”א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית שאושרה ב-2005 במטרה לחזק מבנים שנבנו לפני 1980 כדי שיוכלו לעמוד בפני רעידות אדמה. אך מעבר לחיזוק הבניין, תמ”א 38 מהווה הזדמנות אמיתית לשדרוג משמעותי של הנכס שלכם.
קיימים שני מסלולים עיקריים בתמ”א 38:
- תמ”א 38/1 (חיזוק): במסלול זה, הבניין הקיים מחוזק, מורחב ומשודרג. הדיירים נשארים בדירותיהם במהלך רוב העבודות, והם מקבלים תוספות כמו ממ”ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה (במקרים מסוימים) ושיפוץ כללי של הבניין.
- תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): במסלול זה, הבניין נהרס לחלוטין ונבנה מחדש. הדיירים נאלצים לעזוב את דירותיהם למשך תקופת הבנייה (בדרך כלל כשנתיים), אך בתמורה הם מקבלים דירה חדשה לגמרי, גדולה יותר, בבניין חדש ומודרני.
היזם מממן את כל העבודות הללו, ובתמורה מקבל זכויות בנייה נוספות שמאפשרות לו לבנות דירות נוספות למכירה. זו עסקה שיכולה להיות win-win לכל הצדדים.
האם הבניין שלכם מתאים לתמ”א 38?
לא כל בניין מתאים לפרויקט תמ”א 38. כדי שפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית, צריכים להתקיים מספר תנאים:
- הבניין צריך להיות בן 3 קומות לפחות ולהיות בנוי לפני שנת 1980. בנוסף, בוחנים גם את גודל המגרש, זכויות הבנייה הקיימות והמותרות באזור, וכמות הדירות הקיימות בבניין.
- המיקום הוא גורם קריטי – ככל שהבניין ממוקם באזור ביקוש גבוה יותר, כך גדלה הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בערים כמו תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, ראשון לציון וחולון, ניתן לראות היתכנות גבוהה יותר לפרויקטים של תמ”א 38.
- חשוב גם להבין את מדיניות הוועדה המקומית באזורכם. ישנן רשויות שמעודדות פרויקטי תמ”א 38, בעוד אחרות מציבות מגבלות או מעדיפות פתרונות אחרים להתחדשות עירונית.
לבדיקת התאמת הבניין שלכם לתמ”א 38, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים – אדריכל, שמאי מקרקעין ועורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית.
מה התמורות שתוכלו לקבל בפרויקט תמ”א 38?
אחת השאלות הראשונות ששואלים דיירים היא “מה נקבל בתמורה?”. התשובה לכך תלויה במספר גורמים, אך הנה תמורות טיפוסיות בכל אחד מהמסלולים:
בתמ”א 38/1 (חיזוק), הדיירים בדרך כלל מקבלים:
- חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה
- תוספת ממ”ד לכל דירה (בגודל של כ-12 מ”ר)
- מרפסת שמש (בגודל של כ-10-14 מ”ר)
- שיפוץ הבניין, כולל חידוש חזיתות, לובי, תשתיות וכו’
- התקנת מעלית (אם אין)
- במקרים מסוימים, חניה או מחסן
בתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה), הדיירים בדרך כלל מקבלים:
- דירה חדשה לגמרי, גדולה יותר מהדירה הישנה (בדרך כלל תוספת של 12-25 מ”ר)
- ממ”ד
- מרפסת שמש
- מעלית
- חניה (במרבית המקרים)
- לעיתים גם מחסן
- דמי שכירות למשך תקופת הבנייה (או דיור חלופי)
חשוב לציין שהתמורות לדיירים משתנות ממקרה למקרה, בהתאם לערך הקרקע, זכויות הבנייה, גודל הדירה הקיימת, והכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בנוסף, אם דירתכם ממוקמת בקומת קרקע או בקומה עליונה, ייתכן שתוכלו לקבל תמורות נוספות או ייחודיות.
האתגרים וסימני האזהרה בפרויקטי תמ”א 38
למרות היתרונות המשמעותיים, חשוב להכיר גם את האתגרים והסיכונים:
משך הזמן הוא אתגר מרכזי – פרויקט תמ”א 38 יכול להימשך 3-7 שנים מרגע תחילת התהליך ועד לסיומו. התהליכים הביורוקרטיים, אישורי התכנון וקבלת היתרי בנייה עלולים להיות ארוכים ומתישים.
בתמ”א 38/2, הדיירים נדרשים לעזוב את דירותיהם לתקופה של כשנתיים. אמנם היזם אמור לספק מימון לשכירות חלופית, אך עדיין מדובר בשינוי משמעותי וטלטלה לא פשוטה, במיוחד למשפחות ולקשישים.
תלות ביזם ובמצב הכלכלי שלו היא סיכון משמעותי. לצערנו, ישנם מקרים בהם יזמים נקלעים לקשיים כלכליים, או שהם פשוט חסרי ניסיון, מה שעלול להוביל לעיכובים, שינויים בתכניות, או אפילו להקפאת הפרויקט.
דיירים סרבנים עלולים לעכב או אף לטרפד את הפרויקט. למרות שהחוק מאפשר לקדם פרויקט עם רוב מיוחד של דיירים (בדרך כלל 66.7%), התנגדות של חלק מהדיירים עלולה ליצור מתחים ועיכובים.
שינויים במדיניות התכנון ובתנאי השוק הם גורם סיכון נוסף. לדוגמה, בשנים האחרונות חלו שינויים באופן שבו רשויות מקומיות מתייחסות לתמ”א 38, וחלקן אף הגבילו או הקשו על אישורים.
כיצד לבחור יזם ואנשי מקצוע מתאימים?
בחירת היזם ואנשי המקצוע שילוו את הפרויקט היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו. הנה כמה עקרונות מנחים:
בבחירת יזם, חפשו חברה בעלת איתנות פיננסית מוכחת, ניסיון בפרויקטים דומים, ומוניטין חיובי בשוק. בקשו לבקר בפרויקטים קודמים שביצעו, ושוחחו עם דיירים לשמוע על ניסיונם.
עורך דין תמ״א 38 המנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, שמתמחה בייצוג דיירים בלבד (ולא יזמים), הוא נכס קריטי. עורך הדין ילווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו, ינהל את המשא ומתן מול היזם, יערוך את ההסכמים ויגן על האינטרסים שלכם.
שמאי מקרקעין מנוסה יכול לסייע בהערכת שווי הדירות, כדאיות הפרויקט, והתמורות שניתן לדרוש מהיזם. המלצה טובה היא לשכור שמאי עוד לפני בחירת היזם, כדי לקבל תמונה אובייקטיבית של האפשרויות העומדות בפניכם.
מפקח בנייה מטעם הדיירים יכול להבטיח שהעבודות מבוצעות בהתאם למפרט שהובטח ובסטנדרטים הנדרשים. בפרויקטים גדולים, מדובר בהשקעה חשובה שיכולה למנוע בעיות עתידיות.
מה חשוב לבדוק בהסכם תמ”א 38?
הסכם תמ”א 38 הוא מסמך מורכב שילווה אתכם לשנים הקרובות. הנה כמה נושאים קריטיים שחשוב לבדוק:
פירוט מדויק של התמורות: כל מה שהובטח לכם בעל פה צריך להיות מעוגן בכתב. פרטו את שטח הדירה החדשה, המפרט הטכני, התוספות (מרפסת, ממ”ד, חניה, מחסן) וכל תמורה אחרת.
לוחות זמנים ואבני דרך: הגדירו מועדים מחייבים להגשת תוכניות, קבלת היתרים, תחילת עבודות ומסירת הדירות. כמו כן, קבעו מנגנון פיצוי במקרה של איחורים.
בטוחות וערבויות: דרשו ערבויות בנקאיות להבטחת כל התחייבויות היזם, כולל השלמת הבנייה, תשלום דמי שכירות, וקיום שאר התחייבויותיו. בנוסף, דאגו לרישום הערת אזהרה לטובתכם על המקרקעין.
מנגנון לפתרון מחלוקות: הגדירו מראש כיצד יטופלו חילוקי דעות שעלולים להתעורר במהלך הפרויקט, אם באמצעות מגשר, בורר או מומחה מוסכם.
תנאים מתלים וביטול ההסכם: הבהירו מתי ההסכם נכנס לתוקף (למשל, לאחר חתימת רוב הדיירים) ובאילו תנאים ניתן לבטל אותו (למשל, אם לא מתקבל היתר בנייה תוך פרק זמן מוגדר).
האם תמ”א 38 מתאימה לכם?
כדי להחליט אם תמ”א 38 היא הפתרון המתאים לכם, שאלו את עצמכם את השאלות הבאות:
האם יש לכם את הסבלנות לתהליך ארוך ומורכב, שעשוי להימשך מספר שנים? האם אתם מוכנים להתמודד עם אי-ודאות ושינויים אפשריים בתוכניות?
בתמ”א 38/2, האם אתם מוכנים לעזוב את ביתכם לתקופה ממושכת? האם המעבר לדירה זמנית ישים מבחינתכם, בהתחשב בעבודה, לימודים וצורכי המשפחה?
האם אתם מסוגלים להתמודד עם החיים באתר בנייה? בתמ”א 38/1, העבודות נמשכות כאשר אתם ממשיכים לגור בדירותיכם, מה שכרוך ברעש, אבק והפרעות יומיומיות.
האם הערך המוסף של הפרויקט (שדרוג הדירה והבניין) מצדיק מבחינתכם את התהליך המורכב? אם הדירה שלכם כבר עברה שיפוץ לאחרונה, או אם אתם מתכננים למכור אותה בשנים הקרובות, כדאי לשקול שיקולים אלו.
האם יש מספיק תמיכה בקרב שאר הדיירים? פרויקט תמ”א 38 דורש שיתוף פעולה ורוב מיוחס. אם ישנה התנגדות משמעותית, הדבר עלול להקשות מאוד על קידום הפרויקט.
