הערכת שווי נכס – לשם מה וכיצד עושים את זה

אחת הפעולות החשובות ביותר בתחום הנדל"ן, הן בכל מה שקשור למבנים פרטיים והן בכל מה שקשור למבנים מסחריים, זה הערכת שווי. במובן מסוים אפשר לומר, שכאן זה מתחיל. מתוך הערכה שיוצרים לנכס, אפשר להתחיל ולנהל אותו בצורות שונות.

הרבה פעמים אנשים נוטים לחשוב שהערכת שווי, זה רק עניין לגורמים שמתעסקים במכירה ורכישה של נכסים או לכלכלנים שרוצים לעבוד עם נתונים בעולם הנדל"ן. זה לא מדויק. נכון שיש להערכת שווי השפעה גדולה על כל מה שקשור לעסקאות בתחום הנדל"ן, באופן טבעי, אך זה הרבה מעבר לכך, ואנחנו יכולים למצוא שימוש ניכר בהערכות כאלה גם לצרכים אחרים.

הערכת שווי נכס מתבצעת על ידי גורמים מומחים על פי פרמטרים שונים. חלק מהפרמטרים גלויים לעין באופן מיידי. למשל, שטח הנכס, המיקום שלו, תנאים סביבתיים (מעלית, חנייה וכדומה), מצב הנכס ועוד. אלה דברים שעל פיהם כל אחד יכול להבין האם מדובר בנכס משתלם או לא. זה עדיין לא יעניק לנו תמנוה של ערך הנכס מבחינה מספרית.

לשם כך, אנחנו נידרש להשתמש במשתנים נוספים, נצטרך לעבוד עם אלמנטים אחרים. למשל, הסביבה בה הנכס ממוקם, אילו תוכניות פיתוח יש עבורו, מה הן מגמות המחירים באזור. האם מדובר על אזור מבוקש, האם יש היצע גבוה באזור, האם סביב הכנס נמצאים כל הדברים שאנחנו צריכים בשגרת חיינו, מוסדות חינוך, מוסדות בריאות, דרכי תחבורה ראשיים ועוד.

אחרי שאנחנו לוקחים את כל הדברים הנ"ל, בהתאם למצב השוק, אנחנו יכולים לקבוע את שווי הנכס. אנחנו לא יכולים לבצע הערכת שווי נכס רק על פי חלק מהמשתנים, אנחנו לא יכולים להתייחס רק לגודל של הנכס, כמה מטרים יש לו, שכן זה לא יגיד לנו שום דבר. מצד שני, אנחנו חייבים לדעת מה המחירים באזור, על מנת לקבוע רף מסוים, כך נוכל לקבוע מה אזור המחירים בהם יתנהל המשחק.

הערכת שווי מול דרישות השוק

אחד הכללים הידועים ביותר בכלכלה המודרנית הוא שווי המשקל. מדובר על כלל ידוע בכלכלת שוק, ולמעשה כל אחד יכול להבין אותו בצורה מאוד פשוטה. הביקוש וההיצע מגיעים לנקודת שווי משקל שם השוק עובד כמו שצריך.

אותו דבר קורה בעולם הנדל"ן ועל כן כל הנושא של הערכת שווי עובד על פיו. למשל, אם אנחנו רוצים למכור נכס מסוים, אנחנו נבצע עבורו הערכת שווי. נזמין אנשי מקצוע שיעשו את זה עבורנו. הם לא יעבדו בחלל ריק. הם ילמדו כמה שווים הנכסים באזור. בצורה כזו, יהיה להם הרבה יותר קל לבצע הערכת שווי שתואמת את תנאי השוק.

יכול להיות שאנחנו לא נוכל להציע את הסכום שאנחנו רוצים וחושבים שמגיע לנו על הנכס, אך עם זאת, אנחנו נוכל להציע אותו במחיר טוב, במחיר שהנכס באמת יימכר. כך אנחנו לא נפסיד מהעסקה, אף על פי שבראש שלנו, אנחנו אמורים לקבל עליו הרבה יותר.

צריך לזכור עוד נקודה, כשאנחנו בוחרים לבצע הערכת שווי, עלינו לקחת בחשבון שגורמים שונים יציגו לנו הערכות שונות. קשה להאמין ששני גורמים יציגו הערכה דומה. מצד שני, אם מי שביצע עבורנו את הערכה הוא מקצועי ופעל נכון, אנחנו נוכל למצוא הפרשים מאוד קטנים בין הערכה להערכה. אנחנו לא נראה הפרשים גדולים מדי. בין היתר בגלל, שהערכות שווי מתנהלות בצורה דומה, על פרמטרים דומים וההפרשים אינם גבוהים מדי. כך אנחנו לא צריכים לבחור בין שני קצוות רחוקים.